Toteutusmuoto kannattaa valita harkiten

Julkaistu:

Toteutusmuoto vaikuttaa olennaisesti rakennushankkeen etenemiseen ja osapuolten toimintaan. Siksi se tulee valita harkiten. Hanketta on myös johdettava toteutusmuodon edellyttämällä tavalla.

Rakentamisen eri toteutusmuotojen suurimmat erot liittyvät suunnitteluvastuuseen ja siihen, kuinka muutokset hoidetaan. Perinteisessä pääurakkamuodossa työnjako on selkeä; tilaaja eli rakennuttaja vastaa suunnitelmista ja pääurakoitsija eli rakennusyhtiö toteutuksesta. Periaatteessa yhtä selkeä on kokonaisvastuumuoto, jossa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että rakentamisesta tilaajan tavoitteiden mukaisesti.

Näiden väliin osuu muita toteutusmuotoja, joissa vastuita jaetaan eri tavoin, ja niistäkin tehdään usein projektikohtaisia poikkeuksia. Esimerkiksi projektinjohtourakassa tilaaja vastaa suunnittelusta, mutta urakoitsija osallistuu suunnittelun ohjaukseen kustannusten ja aikataulun näkökulmista. Oma lukunsa ovat vielä uudemmat yhteisvastuumuodot.

Oikean toteutusmuodon valintakaan ei  riitä, mikäli hanketta ei johdeta toteutusmuodon edellyttämällä tavalla.  Hankalin tilanne syntyy, jos jokin osapuoli ei toimi sovitun toteutusmuodon mukaisesti. Tämän takia on tärkeää, että osapuolet sopivat yhdessä urakan alkuvaiheessa kuinka hankkeessa toimitaan ja mitkä ovat odotukset lopputulokselle.

Vastuu suunnittelusta ei saa jäädä epäselväksi

Perinteinen urakkamuoto, jossa tilaaja laatii suunnitelmat ja rakennusyhtiö toimii toteuttajana, sopii esimerkiksi selkeään uudisrakentamiskohteeseen, jossa yllätyksiä ei perustusvaiheen jälkeen tule.

Sen sijaan korjausrakentamisessa yllätyksiin on varauduttava aina. Suunnitelmista joudutaan usein poikkemaan joko siksi, ettei alun perin suunniteltu toteutustapa ole mahdollinen esimerkiksi odotettua heikompien rakenteiden vuoksi, tai koska rakennustekniikan ehdoilla tehtävä lopputulos ei miellytäkään tilaajaa. Hyvin usein suunnitelmia muutetaan myös tilojen käyttäjiltä tulleiden toiveiden vuoksi.

Toiveiden ja tarpeiden muuttuessa on olennaista tietää, kuka vastaa suunnittelusta. Jos se on tilaaja, urakoitsija ei voi edetä ennen kuin se on saanut tilaajalta uudet piirustukset. Tilaajan organisoitumisesta riippuen tähän voi mennä viikkoja. Puute osaavista suunnittelijoista voi aiheuttaa viiveitä edelleen.

Jos tilaajalla on suunnitteluvastuu, sen tulee resursoida suunnittelun johtamiseen riittävästi aikaa ja osaamista joko oman organisaationsa tai konsulttien käytön kautta. Nykyisenä resurssipulan aikana pätevällä hankevastaavalla voi kuitenkin olla liian monta hanketta käynnissä tai osaavia konsultteja ei ole riittävästi. Hanke voi olla resursoitu ajatellen kokonaisurakkaa, jossa suunnitelmien oletetaan olevan valmiita, tai KVR-urakkaa, jossa urakoitsija johtaa suunnittelua. Resursointi ei ole tällöin vastannut valittua toteutusmuotoa.

Urakoitsija pyrkii toki varautumaan odottamattomien muutosten tuomiin riskeihin, mutta jos työt seisovat suunnitelmia odottaessa pitkään, se ei ole kenenkään etu.

Uudet toteutusmuodot tulee hallita

Suurimmat ongelmat niin pienissä kuin suurissakin rakennushankkeissa koskevat yleensä sitä, kuka muutoksista aiheutuvat kulut maksaa. Vastaus on periaatteessa yksinkertainen: se, joka aiheuttaa muutostarpeen.

Koska muutokset yleensä nostavat rakennushankkeen kustannuksia, muutosriskien  hallitsemiseksi on syntynyt uudenlaisia toteutusmuotoja yhteisvastuumuodot-sateenvarjon alle. Niissä pyritään syvempään yhteistyöhön suunnittelun ohjauksessa, jotta kiistely vastuutahosta vähenisi. Suunnittelua ohjataan urakoitsijan kustannus- ja tuotantotietoutta hyödyntämällä niin, että jo rakentamisen alussa olisi tiedossa luotettavampi tavoitehinta.

Kehitystä voi pitää myönteisenä, jos sopimukset osataan laatia olemassa olevien, testattujen mallien mukaisiksi eikä tehdä mielivaltaisia poikkeamia. Mielivaltainen poikkema on esimerkiksi tilanne, jossa otetaan yhteisvastuumallien teksteistä tavoitteellista yhteistyötä kuvaavat tekstit sopimukseen, mutta vesitetään ajatus lisäämällä sanktioita tai siirtämällä toteuttajalle vastuuta asioista, jotka ovat hänen päätösvaltansa ulkopuolella.

Yhteistyöhön ja vastuullisuuteen kuuluu avoimuus ja luottamus muihin osapuoliin. Epäselvät ja ristiriitaiset kohdat tarjouspyynnössä ja urakkaohjelmassa herättävät urakoitsijoiden epäluulot. Urakoitsijan on tällöin otettava riskit huomioon hinnoittelussa tai jätettävä tarjous kokonaan tekemättä.

Osaaminen ja ajankäyttö ratkaisevat  

Tärkeintä on, että toteutusmuodon valinta on perusteltu ja että valitussa mallissa pysytään johdonmukaisesti. Toteutusmuodon valinta on ajankohtainen viimeistään hankesuunnitteluvaiheessa, ja siihen kannattaa käyttää riittävästi aikaa ja harkintaa. Korjattavan rakennuksen ominaisuuksien lisäksi olennaista on, kuinka paljon aikaa ja osaamista tilaajalla on käytettävissään koko hankkeen ajan ja kuinka paljon se haluaa käyttää ulkopuolisia konsulttipalveluita.

Jos tilaajalla on osaamista, aikaa ja tarve pitää päätökset omissa käsissä, perinteiset toteutusmuodot voivat olla toimiva ratkaisu. Jos omia resursseja on rajallisesti, urakoitsijan rooli ja valtuudet ovat vastaavasti isommat. Tärkeintä on, että kukin tuntee vastuunsa ja toimii valitun toteutusmuodon mukaisesti.

Jukka Mäkinen

Toimialajohtaja

050 4210 300

etunimi.sukunimi@consti.fi

Consti Yritykset -toimiala

Lue kaikki Uutiset

Jätä tarjouspyyntö