Avoin kokonaisurakka on toimiva vaihtoehto taloyhtiökorjausten toteutusmuodoksi

Julkaistu:

Juha Salminen, TkT, kehitysjohtaja, Consti Yhtiöt

Korjaushanketta valmistellessaan taloyhtiö joutuu ottamaan kantaa siihen, mikä on hankkeen toteutusmuoto. Helposti mennään perinteisellä kokonaisurakkamallilla, vaikka se ei läheskään aina ole paras vaihtoehto. Consti on kehittänyt osana Kodikas –konseptiaan avoimen kokonaisurakkamallin, joka yhdistää parhaita puolia eri toteutusmuodoista ja sopii ihanteellisesti vaativiin taloyhtiökorjauksiin. Oleellista on panostaa riittävästi hankkeen alkuvaiheen tarkasteluihin ja päätöksentekoon, jotta korjaus lähtee heti alusta oikealle uralle.

 

Taloyhtiö valitsee useimmiten perinteisen toteutusmuodon

Toteutusmuoto on yksi tärkeimmistä korjaushankkeen alkuvaiheen päätöksistä. Siinä päätetään, mitkä ovat suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden vastuualueet, millä perusteella urakasta maksetaan ja miten hanke etenee palveluiden hankinnassa ja projektin organisoitumisessa. Oikein valittu toteutusmuoto ohjaa osapuolia ajattelemaan koko hankkeen etua ja edistää yhteistyötä.

Taloyhtiökorjauksissa tilaaja ei ole yleensä rakennusalan ammattilainen ja siksi suositaan selkeitä ja vastuiltaan yksinkertaisia malleja. Taloyhtiökorjauksissa ylivoimaisesti suosituin on kiinteähintainen kokonaisurakka, jossa taloyhtiö tilaa ensin suunnitelmat ja sitten kilpailuttaa valmiilla suunnitelmilla pääurakoitsijan, joka vastaa kaikista rakennustöistä. Urakasta maksetaan tarjouksen mukainen kiinteä hinta.

Mallin etuna on etenemisen selkeys, kun toteutusvaiheeseen siirrytään vasta kun suunnitelmat ovat valmiit. Myös vastuu on alan yleisten sopimusehtojen mukaisesti suhteellisen selkeä, koska tilaaja vastaa suunnitelmista, eli korjauksen sisällöstä, ja urakoitsija rakennustyöstä, eli toteutuksesta. Sen vakuudeksi urakoitsija antaa kahden vuoden takuun ja vastaa lisäksi 10 vuoden ajan vakavista virheistä jotka tilaaja pystyy osoittamaan urakoitsijan syyksi.

Jos urakoitsija halutaan tämän lisäksi saada vastaamaan myös mahdollisista suunnitteluvirheistä, korjauksen voi tilata KVR (Kokonaisvastuurakentaminen) –urakkana, jossa urakoitsija teettää itse myös suunnitelmat tilaajan tavoitteiden mukaisesti. Tällöin palveluiden kilpailuttaminen ja tarjousten vertailu ovat kuitenkin astetta vaativampia.

 

Epävarmuustekijöiden hallinta voi tulla ongelmaksi

Edellä mainitut perinteiset toteutusmuodot toimivat hyvin, kun korjaustarve on selkeä ja toteutusvaihtoehtoja tai epävarmuuksia sen toteuttamisessa ei juuri ole. Yhä useammin korjauksissa ei näin kuitenkaan ole. Vähänkään laajemmissa putki- tai julkisivuremonteissa voi olla monia vaihtoehtoja, joiden välillä joudutaan tekemään päätöksiä.

Jo korjauksen laajuus on päätös; korjataanko vesi- ja viemäriputkien lisäksi myös sähköt ja ilmanvaihto. Entä kylpyhuoneiden vesieristeet ja laatoitukset? Kun julkisivuja uusitaan, tehdäänkö korjaus vanha kuori purkamalla tai sen päälle pinnoittamalla? Kannattaisiko samalla uusia ikkunat tai ehkä laajentaa parvekkeita? Entä energiansäästö, kiinteistöautomaatio ja sähköautojen lataus, miten ne huomioidaan? Puhumattakaan että pitää tutkia vaihtoehtoja lisärakentamiseen tai peräti ”purkavaan korjaamiseen”, jossa vanha rakennus korvataan kokonaan uudella.

Yksinkertainenkin remontti voi johtaa päätösten viidakkoon, jossa moni asia riippuu toisistaan. Eikä tässä vielä käsitelty eteen tulevia odottamattomia tekijöitä ja riskejä siitä, että rakenteet ovatkin huonommassa kunnossa kuin on luultu, tai remontin edetessä havaitaan uusia korjaustarpeita.

Näiden epävarmuuksien hallinnassa perinteiset mallit toimivat huonosti; kun on kerran sovittu ja lyöty lukkoon remontin sisältö, kaikki muutokset tehdään lisätöinä, jotka ovat paitsi hallinnollisesti raskaita, myös kustannuksiltaan arvaamattomia. Seurauksena voi olla rahoitustarpeiden kasvaminen ja kipakat keskustelut yhtiökokouksessa, kun alkuperäinen kustannusraami ei pidäkään.

 

Yhteistoimintamallit ovat joustavampia, mutta vaativat osaamista

Epävarmuuksien hallintaan on kehitetty uusia toteutusmuotoja, joissa lähtökohtana on tiiviimpi yhteistyö urakoitsijan kanssa jo suunnitteluvaiheessa. Ne auttavat hahmottamaan vaihtoehtoja ja tekemään päätöksiä oikeiden kustannustietojen pohjalta. Kun urakoitsija on mukana suunnittelussa, eikä vain tekemässä tarjouslaskelmia muiden tekemien suunnitelmien pohjalta, korjauksen riskeihin ja epävarmuuksiin on helpompi varautua ennalta.

Tällaisia toteutusmuotoja ovat projektinjohtourakka ja yhteistoimintamallit, joista tunnetuin on allianssimalli. Niissä urakoitsija otetaan mukaan projektiin ja suunnitteluvaiheessa tai peräti jo ennen sitä käyttäen osin laadullisia valintakriteereitä. Laadullista kilpailutusta harkitsevien kannattaa lukea taloyhtiöille tehty ohje, joka löytyy Kiinteistöliiton tai RALAn (Rakentamisen Laatu ry) sivuilta; https://www.rala.fi/tietoa-ralasta/rakentamisen-laatuaineistoja/ .

Yhteistoiminnallisten mallien ongelma taloyhtiöiden kannalta on, että ne on tehty ajatellen projekteja, joissa myös tilaaja on ammattilainen ja kykenee panostamaan omaa osaamistaan ja resurssejaan hankkeeseen. Siksi niitä sanotaankin yhteistoimintamalleiksi, koska ne vaativat yhteistyötä ja ajankäyttöä kaikilta osapuolilta. Malleissa noudatetaan nk. avointa kustannusmallia, jossa korjauksen kustannukset laskutetaan suoraan tositteineen tilaajalta, jolloin tilaaja näkee mistä kustannukset koostuvat. Tämä tuo joustavuutta muutosten tekemiselle korjauksen aikana, mutta kasvattaa toisaalta tilaajan vastuuta kustannusylityksistä.

 

Avoin kokonaisurakka yhdistää parhaat puolet

Toteutusmuotoasiaa on mietitty myös Consti Kodikas –konseptia ja palvelumallia kehitettäessä. Mikä olisi sellainen malli, joka olisi helppo tilata ja toteuttaa, mahdollistaisi vaihtoehtojen tarkastelut ja edistäisi samalla riskien hallintaa ja kustannusten ennakoitavuutta? Ratkaisuksi saatiin välimuoto, jossa yhdistetään sekä yhteistyömallin että kokonaisurakan piirteitä. Mallia voi kutsua avoimeksi kokonaisurakaksi.

Toteutusmuoto koostuu suunnitteluvaiheesta, joka toteutetaan yhteistyöurakan tapaan tilaajan, suunnittelijoiden ja pääurakoitsijan yhteistyössä. Suunnitteluvaiheessa vaihtoehtotarkastelut tehdään yhdessä avoimin kustannuksin ja hyödynnetään kaikki saatavilla oleva tieto päätösten tueksi. Kun korjaukselle on löydetty tavoitteet täyttävä laajuus ja suunnitteluratkaisu, voidaan sopia kiinteä kokonaishinta toteutuksesta. Kun urakoitsija on jo suunnitteluvaiheen aikana tutustunut niin kohteeseen kuin suunnitelmiin perusteellisesti, kustannuksia aiheuttavia yllätyksiä ei pitäisi toteutuksen aikana enää tulla.

Malli on helppo tilata, koska se etenee vaiheittain niin että ensin sovitaan ratkaisuehdotuksen teosta, sitten suunnittelusta ja vasta sen jälkeen itse urakkasopimuksesta. Alkuvaiheessa työstetään siis samoja asioita, jotka on korjauksen edetessä tehtävä joka tapauksessa, mutta nyt niihin saadaan myös urakoitsijan osaaminen mukaan. Taloyhtiö voi päättää teettääkö se korjauksen samalla urakoitsijalla, vai kilpailuttaako se hankkeen muidenkin urakoitsijoiden kesken. Jos toteutusvaiheeseen valitaan toinen urakoitsija, menetetään toki hyöty urakoitsijan perehtymisestä hankkeeseen, mutta sillä tavoin voidaan ainakin varmistaa, että määritetty kustannus on kilpailukykyinen.

 

Toimii Consti Kodikas –konseptin pohjana

Kun korjaus toteutetaan Constin Kodikas –palvelumallin mukaisesti avoimella kokonaisurakalla, hanke etenee selkeissä vaiheissa (ks. kuva). Tavoitetyöpajassa ja sitä seuraavissa keskusteluissa määritetään tilaajan tahtotila ja taloudelliset raamit. Taloyhtiö tilaa ratkaisuehdotuksen, jossa tehdään hankkeen suunnittelu karkealla tasolla ja lasketaan kustannukset korjausvaihtoehdoille ja halutuille lisätoimenpiteille, joita halutaan harkita osaksi korjausta. Ratkaisuehdotuksen perusteella taloyhtiö voi päättää korjauksen sisällöstä ja suunnitteluratkaisusta.

Tämän jälkeen käynnistyy suunnitteluvaihe, jossa tehdään toteutusta varten tarvittavat suunnitelmat. Taloyhtiö tekee suunnittelusopimukset suunnittelijoiden kanssa ja urakoitsijan kanssa kehitysvaiheen yhteistyösopimuksen. On oleellista, että urakoitsija auttaa suunnittelun ohjaamisessa niin, että tulos vastaa ratkaisuvaiheessa tehtyä sisältöä ja kustannusraamia. Samalla kun suunnittelu etenee, varmistetaan että korjaus on tehtävissä tavoitteeksi asetetun kustannusraamin puitteissa, tai mielellään edullisemmin, jos suunnitteluvaiheessa keksitään lisää säästökohteita.

Asetettu tavoitekustannus toimii samalla urakoitsijan tarjoushintana. Suunnitteluvaiheen avoimuuden takia taloyhtiö tietää, mistä kustannukset tarkalleen koostuvat. Jos siitä huolimatta halutaan kokeilla saada markkinoilta vielä edullisempaa toteutushintaa, korjaus voidaan kilpailuttaa. On kuitenkin syytä tiedostaa urakoitsijan tässä vaiheessa vaihtamiseen liittyvät riskit.

Jos päädytään jatkamaan alkuperäisen urakoitsijan (Constin) kanssa, korjaus etenee Kodikas –palvelumallin mukaisesti sisältäen asukkaille räätälöidyt muutostyöt, modernin sähköisen alustan avulla toteutetun aktiivisen viestinnän, virtautetulla tuotannonsuunnittelulla toteutetun nopean toteutuksen ja muut palveluelementit.

 

Helppo ja riskitön tapa käynnistää korjaushanke

Avoin kokonaisurakka on ratkaisu siihen, miten vaativia taloyhtiökorjauksia voidaan toteuttaa joustavasti yhteistyössä tuttua kokonaisurakkamallia soveltaen. Se on kehitetty Constin Kodikas –konseptin mukaista etenemistä ajatellen ja tarjoaa mahdollisuuden tutkia kokonaisvaltaisesti korjauksen tarjoamia mahdollisuuksia päivittää taloyhtiön ominaisuuksia tulevaisuuden tarpeita ajatellen.

Korjaus lähtee liikkeelle tavoitetyöpajasta ja sitä seuraavasta ratkaisuehdotuksen teosta. Tämä on helppo ja riskitön tapa käynnistää korjaus niin että jo hankkeen alkuun saadaan suuri määrä osaamista sitä pohjustamaan ja samalla taloyhtiö pysyy koko ajan hankkeen ohjaksissa ja säilyttää päätösvallan tehdä seuraavat vaiheet haluamallaan tavalla.

 

Lisätietoja:

Juha Salminen

Kehitysjohtaja

050 512 4463

juha.salminen@consti.fi

Consti Yhtiöt Oyj

Lue kaikki Uutiset

Jätä tarjouspyyntö